Świadectwo charakterystyki energetycznej – ile to kosztuje i jak nie dać się naciągnąć?

Pamiętam to jak dziś. Ogłoszenie o sprzedaży mieszkania po dziadkach wisiało w sieci od tygodnia, telefony zaczęły dzwonić, a ja byłem w siódmym niebie. Aż tu nagle notariusz rzuca hasłem: “A świadectwo charakterystyki energetycznej jest?”. Zrobiło mi się gorąco. Nie miałem zielonego pojęcia, o co chodzi, a tym bardziej, jaka jest cena świadectwa energetycznego. Zaczęło się gorączkowe szukanie w internecie i tak trafiłem w sam środek biurokratycznej dżungli, z której chcę Was dzisiaj wyciągnąć. Ten przewodnik to nie sucha teoria, a zbiór moich doświadczeń i potknięć, które pomogą Wam zrozumieć, o co w tym wszystkim biega i jak nie przepłacić.

Paszport energetyczny – po co to komu i czy naprawdę muszę go mieć?

Zanim dojdziemy do pieniędzy, wyjaśnijmy sobie jedno. To całe świadectwo to taki “paszport energetyczny” dla domu albo mieszkania. Mówi, ile prądu i ciepła pożera budynek. Im wyższa klasa (bliżej literki A), tym niższe rachunki w przyszłości. Proste.

No dobrze, ale czy jest obowiązkowe? Niestety, w większości przypadków tak. Prawo, a konkretnie Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, jest w tej kwestii bezlitosne. Musisz mieć ten papier, gdy:

• Chcesz sprzedać nieruchomość. Notariusz o to zapyta, a jego trzeba słuchać.
• Wynajmujesz komuś mieszkanie lub dom. Kopia musi trafić do najemcy.
• Oddajesz do użytku nowo wybudowany dom.

Co jeśli tego nie masz? Cóż, wizja kary finansowej, która może sięgnąć nawet 5000 zł, skutecznie motywuje, żeby tematu nie olewać. Mnie zmotywowała. Dowiedziałem się też, że przepisy te wynikają z regulacji unijnych, a wszystko można sprawdzić na oficjalnych stronach rządowych, jak choćby Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne? Rozkładamy ceny na czynniki pierwsze.

No to przejdźmy do mięsa. Jaka jest realna cena świadectwa energetycznego? Kiedy zacząłem szukać, przeżyłem lekki szok. Rozstrzał cenowy był ogromny. Okazało się, że nie ma jednego cennika, a ostateczny koszt to wypadkowa kilku rzeczy.

Zacznijmy od typowych nieruchomości. Ile kosztuje świadectwo energetyczne mieszkania? Za moją kawalerkę po dziadkach (ok. 30 m²) oferty wahały się od 250 do nawet 500 złotych. W przypadku większych mieszkań, z dwoma czy trzema pokojami, ceny spokojnie dochodziły do 600 zł. Z kolei znajomy, który właśnie kończył budowę domu, dostał wycenę na prawie tysiąc złotych. Generalnie cena świadectwa energetycznego do sprzedaży domu jednorodzinnego o powierzchni do 150 m² to wydatek rzędu 400-800 zł, a przy większych metrażach kwoty rosną. A ile kosztuje świadectwo energetyczne lokalu użytkowego? Tu już w ogóle zaczyna się zabawa, ceny startują od 500-600 zł w górę, bo dochodzą bardziej skomplikowane instalacje.

Ale dlaczego te widełki są tak szerokie? Ostateczna cena świadectwa energetycznego zależy od miliona rzeczy:

• Wielkość i typ budynku. To oczywiste, świadectwo energetyczne cena za m2 ma znaczenie, chociaż nie jest to prosty przelicznik. Inaczej liczy się dla mieszkania w bloku, a inaczej dla wolnostojącego domu z poddaszem.
• Papiery, a właściwie ich brak. Miałem farta, bo dziadek był pedantem i trzymał wszystkie projekty budowlane. Audytor powiedział, że to mi sporo obniżyło cenę, bo nie musiał robić inwentaryzacji z natury. Jeśli nie masz żadnej dokumentacji technicznej, cena świadectwa energetycznego idzie w górę, bo specjalista musi wszystko sam pomierzyć i opisać.
• Lokalizacja. To już w ogóle kosmos. Koszt świadectwa energetycznego Warszawa ma z zupełnie innej półki niż mniejsze miasto, gdzie mieszkam na co dzień. W metropoliach jest po prostu drożej.
• Skomplikowanie bryły i instalacji. Prosty sześcian będzie tańszy do certyfikacji niż dom z wykuszami, lukarnami i skomplikowanym dachem. To samo tyczy się ogrzewania – zwykły gazowy piec to mniejszy problem niż pompa ciepła z rekuperacją.

Każdy z tych elementów wpływa na to, ile pracy musi włożyć audytor, a co za tym idzie, jaka będzie finalna cena świadectwa energetycznego.

W internecie taniej, ale czy lepiej? Dylemat: online czy wizyta audytora.

Stanąłem przed dylematem: załatwić to szybko i tanio, czy jednak zaprosić fachowca do domu? Kusiło mnie, żeby załatwić to jak najtaniej. Wpisałem w Google “najtańsze świadectwo energetyczne online” i wyskoczyła masa ofert. Ceny zaczynały się nawet od 150 zł. Wypełniasz formularz, podajesz dane, płacisz i masz. Super proste.

Ale potem zacząłem się zastanawiać… A co jeśli coś źle wpiszę? Mieszkanie było stare, z lat 70-tych, po jakichś przeróbkach. Nie miałem pojęcia, z czego dokładnie są ściany i jakiej grubości jest ocieplenie. Strach, że dokument będzie nieważny, wygrał. Opcja online jest świetna, ale raczej dla nowych mieszkań od dewelopera, gdzie masz kompletną dokumentację i wszystko jest jasne. W moim przypadku ryzyko było zbyt duże.

Zdecydowałem się na audytora, który przyjechał na miejsce. Tak, cena wykonania świadectwa energetycznego była wyższa o jakieś 150 zł, ale zyskałem coś cenniejszego – święty spokój. Facet pochodził, pomierzył, sprawdził okna, grzejniki, wentylację. Dopytał o szczegóły, o których nie miałem pojęcia. Czułem, że dokument będzie rzetelny. Ta wyższa cena świadectwa energetycznego była ceną za dokładność i pewność.

Jak załatwić świadectwo i nie zbankrutować? Moje sprawdzone sposoby.

Przejście tej ścieżki nauczyło mnie kilku rzeczy. Zanim w ogóle zaczniesz szukać wykonawcy, zrób jedną rzecz: przekop swoje szafy i piwnicę w poszukiwaniu papierów. Serio. Projekt budowlany, jakieś papiery od spółdzielni o ociepleniu, rachunki za ogrzewanie – wszystko się przyda. Im więcej dasz audytorowi na tacy, tym jego praca będzie prostsza a co za tym idzie, ostateczna cena świadectwa energetycznego niższa.

Nie bierz pierwszej oferty z brzegu. Ja wysłałem zapytania do pięciu różnych firm i audytorów. Różnice w cenie były naprawdę spore. Sprawdź każdego potencjalnego wykonawcę w centralnym rejestrze na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. To da Ci pewność, że rozmawiasz z osobą z uprawnieniami, a nie jakimś naciągaczem. I nie bój się negocjować. Jeśli masz komplet dokumentów i prostą nieruchomość, zawsze jest pole do małej obniżki.

Krótko i na temat – Wasze najczęstsze pytania o świadectwa.

W trakcie moich poszukiwań natknąłem się na masę pytań, które ciągle wracają na forach. Oto kilka z nich, z odpowiedziami w ludzkim języku.

Czym się różni audyt od świadectwa? Bo już się pogubiłem.
To ważne! Świadectwo to tylko “paszport”, informacja o stanie obecnym. Audyt energetyczny to grubsza sprawa – szczegółowa analiza, która mówi, co i jak można poprawić w budynku (np. ocieplić ściany, wymienić piec), ile to będzie kosztować i ile na tym zaoszczędzisz. Audyt jest dużo droższy i robi się go głównie pod dotacje na termomodernizację.

Kto w ogóle może mi wystawić taki papier?
Tylko osoba z odpowiednimi uprawnieniami, wpisana do oficjalnego rejestru, o którym wspominałem. To może być inżynier budownictwa albo osoba po studiach związanych z energetyką. Listę prowadzi Ministerstwo Rozwoju i Technologii, a dostępna jest na stronie GUNB.

Jak długo to świadectwo jest ważne? Muszę je robić co roku?
Na szczęście nie. Ważne jest 10 lat. Chyba że w międzyczasie zrobisz jakiś poważny remont, który zmienia zużycie energii – np. wymienisz wszystkie okna albo ocieplisz budynek. Wtedy trzeba zrobić nowe, a co za tym idzie, znów zapłacić cena świadectwa energetycznego.

Czy cena świadectwa energetycznego do wynajmu jest inna niż do sprzedaży?
Nie, generalnie cena świadectwa energetycznego do wynajmu jest taka sama. Proces jest identyczny, a koszt zależy od tych samych czynników co przy sprzedaży. Prawo traktuje obie sytuacje tak samo.

Czy ten cały certyfikat serio wpływa na wartość mieszkania?
Coraz bardziej. Ludzie są coraz bardziej świadomi kosztów życia. Mieszkanie w klasie energetycznej B czy C będzie po prostu tańsze w utrzymaniu niż to w klasie F. To może być mocny argument przy negocjacjach cenowych, więc dobra klasa energetyczna może realnie podbić wartość nieruchomości.

Czy warto było? Refleksje po zdobyciu świadectwa energetycznego.

Przejście przez cały ten proces, od paniki u notariusza po odbiór gotowego dokumentu, sporo mnie nauczyło. Przede wszystkim tego, że cena świadectwa energetycznego to nie jest wydatek, który trzeba po prostu odbębnić. To informacja. Dzięki niemu dowiedziałem się, że mieszkanie dziadków, mimo swojego wieku, wcale nie jest energetycznym wampirem. A to była cenna wiedza przy rozmowach z kupującymi.

Podsumowując moje rady: zbierz papiery, porównaj kilka ofert od sprawdzonych audytorów i dobrze przemyśl, czy w Twoim przypadku wystarczy opcja online, czy lepiej dopłacić za wizytę. Pamiętaj, że niska cena świadectwa energetycznego nie zawsze idzie w parze z jakością. Nie traktujcie tego jak zła koniecznego, a jak okazję, żeby lepiej poznać swój dom. To inwestycja, która może się zwrócić nie tylko przy sprzedaży, ale i w niższych rachunkach.